Aturan 100 : 10 : 3 : 1 dalam membeli property

Kaya raya dengan real estate dan property

Banyak orang yang sudah mempertimbangkan untuk berinvestasi di real estate. Bagi beberapa orang, itu artinya mereka sudah melihat beberapa atau mungkin setengah lusin property, berusaha cara untuk melakukan transaksi, kemudian menyerah, dan berkesimpulan bahwa hal itu terlalu sulit.

Berinvestasi di property merupakan permainan angka yang melibatkan angka besar. Bukan hanya dari segi keuntungan! Tapi juga berbicara tentang jumlah property yang harus dilihat.

Secara ringkas kita sebut dengan

Aturan 100 : 10 : 3 : 1

Anda harus melihat 100 property, melakukan 10 penawaran diantaranya, berusaha mengatur pembiayaan untuk 3 property, dan akhirnya mungkin membeli 1

Angka-angka aturan 100 : 10 : 3 : 1 ini tidak muncul begitu saja. Butuh pengalaman yang bertahun-tahun hingga menemukan rata-rata bahwa:

  1. Anda harus melihat 100 properti untuk mendapatkan 10 yang layah ditawar. Property bagus tidak tersedia begitu saja untuk dipilih dan ditawar. Anda harus meluangkan waktu memisahkan gandum dari kulitnya.
  2. Dari 10 penawaran yang anda ajukan, tidak semuanya akan diterima. Jika ternyata semua penawaran anda diterima, apa artinya? Artinya anda menawar terlalu tinggi. Anda bisa membeli banyak property dengan harga lebih rendah dari yang anda bersedia bayar.
  3. Anggap saja dari 10 penawaran yang anda ajukan kepada penjual hanya 3 yang diterima. Apakah ini berarti anda sudah memiliki 3 property? Belum, karena anda masih harus mengatur pembiayaan untuk membayarnya.
    ( Anda berniat untuk tidak pernah membayar secara tunai!. Mengapa harus menghabiskan uang tunai anda sebanyak, katakanlah Rp 1.000.000.000, jika anda bisa membeli 4 property 1.000.000.000 menggunakan uang muka Rp 250.000.000 dan kredit Rp 750.000.000 untuk setiap property? )
  4. Anggaplah anda berusaha memperoleh pembayaran bagi ke 3 property ini. Namun tidak ada kepastian bahwa ketiga property itu akan berhasil memperoleh pembiayaan. Mungkin hanya 1 property yang akan berhasil memperolehnya. Dalam hal ini, anda sudah melihat 100 property untuk dapat membeli 1 property.

Tentu saja, jika tidak satu pun dari ketiganya berhasil memperoleh pembiayaan, lalu berapa property lagi yang harus anda lihat untum membeli 1 property yang lain? Seratus lagi. Sebaliknya, kalai ketiga property itu semuanya berhasil memperoleh pembiayaan, tidak diragukan lagi anda akan sangat bahagia.

Aturan 100 : 10 : 3 : 1

Konsep keseluruhan aturan 100 : 10 : 3 : 1  untuk melihat 100 property supaya dapat membeli 1 property merupakan konsep yang menakutkan bagi kebanyakan orang. Diperlukan kegigihan untuk melakukannya.

Gambaran tentang apa yang umum terjadi, terutama pada investor pemula

Ketika dihadapkan pada tugas melihat 100 property yang tampaknya berat, anda menjadi bingung sendiri. Pada Sabtu pertama, anda memeriksa dengan cermat deretan iklan di berbagai surat kabar dan majalah real estate, dan anda pergi melihat 14 property. Sejauh ini anda bisa melakukannya dengan baik!

Akhirnya pekan berikutnya, anda memaksakan diri untuk melihat 16 property. Andapun dapat melakukannya dengan baik. Jadi anda sudah hampir melakukan sepertiganya.

Namun, akhir pekan berikutnya turun hujan, dan anda masih sedikit lelah setelah menghadiri sebuah acara pada malam sebelumnya sehingga anda menundanya sampai akhir pekan berikutnya. Namun, pada akhir pekan selanjutnya itu ada saudara sepupu anda menikah, dan anda pun harus hadir pada acara pernikahannya. Akhir pekan berikutnya, ada acara balap kesukaan anda semisal Formula 1 dan anda tidak ingin mengecewakan teman-teman anda untuk nonton bareng acara balap tersebut. Akhir pekan berikutnya lagi anda berjanji mengantarkan anak-anak anda pergi berenang di pantai, dan anda juga sangat menyukai berenang di pantai sehingga tentu saja kegiatan ini diakhir pekan mendapat prioritas! Dan akhir pekan berikutnya anda menyatakan ( lebih kepada diri sendiri, bukan pada orang lain ) bahwa seluruh kegiatan melihat 100 property itu tidak bisa dilakukan.

Teori bahwa kegiatan melihat 100 property dalam aturan 100 : 10 : 3 : 1 ini tidak mungkin dilakukan sudah terbukti?

Hal sebaliknya pun akan berlaku.

Banyak-banyaklah melihat property

Ingatlah, membeli property merupakan permainan angka. Banyak-banyaklah melihat property, dan anda akan menemukan sesuatu yang berharga. Jika anda hanya sedikit melihat, anda akan menemukan bukti yang mendukung teori bahwa “semua yang bagus sudah diambil orang”

Adalah mengherankan, kenapa orang bersedia meluangkan waktu lebih banyak untuk :

  • membaca lebih banyak  laporan,
  • membading-bandingkan lebih banyak pilihan,
  • berkendaraan lebih jauh,
  • berbicara kepada  lebih banyak penjual ketika sedang mencari mobil baru yang akan menghabiskan uang, dan harganya pun turun selama beberapa tahun kepemilikan yang singkat

dibandingkan dengan ketika mereka sedang mencari property investasi yang akan naik harganya dan memberi mereka penghasilan untuk selama-lamanya.

Alasan mengapa melihat banyak property sangatlah penting adalah bahwa dalam proses melihat sesuatu diluar sana, anda akan memperoleh kesan mendalam tentang keadaan yang sebenarnya, anda akan tahu apakah normal atau tidak jika di daerah yang sedang anda lihat mempunyai rumah dengan dua kamar mandi, garasi untuk dua mobil dengan pembuka pintu otomatis, dan tanah seperempat hektar. Dengan demikian, ketika anda kebetulan menemukan sebuah property dengan tiga kamar mandi dan garasi untuk tiga mobil diatas tanah seluas setengah hektar yang dijual dengan harga lebih rendah daripada yang lain. Anda akan tahu, setelah melihat sejumlah besar property lain, bahwa anda telah menemukan sebuah property yang layak untuk diteliti lebih jauh.

Jika anda tidak melihat seratus property, bagaimana anda bisa tahu apa yang bagus dan apa yang tidak? Bagaimana anda bisa mengharapkan seseorang untuk memberitahu anda apa yang bagus untuk dibeli di daerah anda, jika seseorang tersebut belum pernah berkunjung ke tempat itu?

Apa yang dimaksud dengan melihat property?

Apa yang dimaksud dengan melihat property? Apakah itu berarti melihat tulisan iklan di koran, atau anda harus mendatangi property itu dan menghabiskan waktu satu jam guna memeriksa semua lemari sebelum anda dapat mengatakan bahwa anda sudah melihatnya?

Yang dimaksud dengan “melihat property” adalah melakukan penilaian sehingga anda dapat menjelaskan mengapa anda ingin membeli property itu, atau sebaliknya mengapa anda tidak menginginkannya.

Anggaplah property pertama yang anda temukan adalah sebuah property senilai Rp 10.000.000. 000. Hal pertama yang mungkin ingin anda lakukan adalah menentukan apakah property itu secara realistis berada dalam batasan harga anda. Jika anda sebelumnya sudah menentukan batasan harga bahwa anda hanya menginginkan property dengan harga beli sampai Rp 4.000.000.000, anda sudah “melihat property ini” sehingga anda dapat menjelaskan mengapa anda tidak menginginkan property ini. Akan tetapi, jangan mebohongi diri sendiri dengan mengatakan bahwa anda sekarang boleh melihat 99 property lainnya dengan di atas Rp 4.000.000.000 untuk memenuhi kuota 100 itu?

“Lihatlah 100 property yang sesuai dengan kriteria anda, sebelum membuat 10 penawaran”

Karena anda sudah tahu bahwa anda harus melihat property dengan harga dibawah Rp 4.000.000.000, hanya property-property dengan harga dibawah itu ( atau property lain yang menurut perkiraan anda bisa anda tawar menjadi dibawah Rp 4.000.000.000 ) yang memenuhi syarat untuk dimasukkan ke dalam kuota anda.

Sama halnya, jika anda tidak ingin membeli property di bagian barat kota, di dekat jalan raya lintas cepat, atau property dengan dengan kamar tidur kurang dari tiga, atau property tanpa kolam renang, anda hanya boleh “melihat” property-property yang memenuhi kriteria anda yang semakin ketat.

Dengan cara ini, anda akan segera mempersempit pencarian anda pada property=property yang betul-betul merupakan tambahan potensial bagi portofolio anda. Setiap kali anda melihat sebuah property, anda akan menemukan alasan mengapa anda sebaiknya tidak membeli property itu ( misalnya, labanya kurang bagus ), atau jika tidak ada alasan-alasan buruk semacam itu, berarti anda telah menemukan sebuah property yang bagus untuk dibeli.

Jika aturan 100 : 10 : 3 : 1 ini anda jalankan maka setelah melihat 10 property, anda mulai mengetahui secara spesifik apa yang sebenarnya anda cari. Setelah melihat 20 property, anda mulai bisa merasakan apa yang  merupakan property investasi yang bagus. Setelah melihat 50 property, anda mungkin mulai tertarik dengan beberapa yang cukup bangus untuk anda.

Setelah melihat 100 property, anda akan terkejut dengan apa yang anda temukan.

Begitulah gambaran dan contoh tentang aturan 100 : 10 : 3 : 1

Leave a Reply